eser sözleşmesi

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, mahiyetinde eser sözleşmesi özellikleri barındıran çift tipli ve karma bir sözleşmedir. Fakat eser sözleşmesinden ayrılan farklı yönleri vardır.Şekil şartı konusunda, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile eser sözleşmesi farklılık göstermektedir. Eser sözleşmesi kural olarak herhangi bir şekil şartına tâbi değilken, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması resmî şekilde tesis edilmesine bağlıdır.

Eser sözleşmesinde yüklenicinin ifa ettiği edimine karşılık alacağı paradır. Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşa eserini meydana getiren yüklenicinin alacağı arsa payıdır.Yüklenici tarafından inşaatın büyük oranda tamamlandığı geçersiz bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin kendisine ayrılmış bağımsız bölümler için tescile icbar davası açmak yerine sözleşmenin tahvil yoluyla eser sözleşmesine dönüştürülmesi ve bu sayede sözleşmenin ayakta tutulabileceğine yönelik doktrinde bir görüş vardır

Bu görüşün çıkış noktası ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan bir yüklenicinin asıl amacının bu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin adına tescilinden ziyade onların satımından elde edilecek para olmasıdır.

 Hizmet Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu 393/1 hükmü hizmet sözleşmesini tanımlamakta, TBK m. 393 vd. hükümleri de usul ve esaslarını düzenlemektedir. Dolayısıyla hizmet sözleşmesi, hükümleri kanunla belirlenmiş tipik bir sözleşmedir. Oysa kat karşılığı inşaat sözleşmesi Kanunî dayanağı olmayan atipik bir sözleşmedir

Kanunî tanımdan yola çıkarak hizmet sözleşmesinin unsurlarına bakarsak; işçinin, bağımlılık ilişkisi içerisinde işveren yararına çalışması veya bir hizmeti görmeyi taahhüt etmesi, bunu bir bedel mukabilinde yapması ve tarafların bu konuda karşılıklı ve ortak iradelerinin varlığı aranır. Burada işçinin nihaî bir hedefinin olmadığı, ortaya bir sonuç çıkarma gayretinin bulunmadığı, hizmet faaliyetinin mümkün mertebe devamlılığının prensip olduğu göz önünde bulundurulmalıdır.

Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, bina inşasının tamamlanması, tam ve doğru bir şekilde teslim edilmesi şeklinde bir amaç vardır. Aksi hâlde yüklenici borcunu ifa etmemiş olur ve temerrüde düşer. Hizmet sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise kural olarak ani edimli bir sözleşmedir. Sözleşme ile kararlaştırılan eserin tamamlanıp teslim edilmesi ile edim ifa edilmiş olur, geçen süre içindeki inşa safhalarının edimin ifası açısından bir önemi yoktur. Oysa hizmet sözleşmesinde hizmet süreci ve bu esnada geçen süre edimin ifası anlamına gelir

Hizmet sözleşmesinde işçi, işverene bağımlı şekilde çalıştığı için çalışma usullerini ve şartlarını işveren belirler. İşçi hizmete hazır hâlde beklemesine rağmen çalıştırılmasa dahi ücrete müstahak olur80. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, eseri meydana getirmeye matuf her türlü çalışma usulünü kendisi belirler.

Hizmet sözleşmesinin tesis herhangi bir şekil şartına tâbi tutulmamıştır. Taraflar yazılı yahut şifahî olarak sözleşmeyi akdedebilirler. Oysa kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sıkı şekil şartı aranmaktadır. Buna göre sözleşmenin muteber olması, noter huzurunda ve düzenlenme şeklinde yapılması şartına bağlanmıştır

 Vekâlet Sözleşmesi

Vekâlet sözleşmesi TBK m.502’de tanımlanmış, devamı hükümlerinde ise usul ve esasları düzenlenmiştir. Buna göre vekâlet eden, müvekkilinin lehine ve iradesine uygun hareket edecek şekilde iş görme edimini yerine getirmelidir. Ayrıca vekil, bu iş karşılığında ücret almak zorunda değildir.Vekâlet sözleşmesi kanunla tanzim edilen bir sözleşme olduğu için tipik bir sözleşmedir. Oysaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunla düzenlenmediği için atipik bir sözleşmedir.

Kanunî tanımından yola çıkarak vekâlet sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça veya teamül yoksa ücretin bir unsur veya kural olmadığını söyleyebiliriz. Bu anlamda sözleşme eksik iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir88. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. İvazlı oluşu da sözleşmenin diğer bir unsurudur.

Yüklenicinin arsa sahibi için inşa ettiği bağımsız bölümlere karşılık, arsa sahibinin de yükleniciye arsa payı devir borcu bulunmaktadır.Vekâlet sözleşmesinde herhangi bir şekil şartı aranmadığı halde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde tesis edilmek zorundadır

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kanunla tarifi yapılmadığı için benzer sözleşmelerle karıştırılması muhtemeldir. Ancak bazı sözleşmelerle benzerlikleri olsa da karakteristik özellikleri dolayısıyla onlardan ayrılır.

Tarafların karşılıklı olarak ifa menfaatinin bulunması sözleşmenin tam iki tarafa borç yükleyen nitelikte olduğunu gösterir. Sözleşmelerin tasnifi açısından bu niteliğe sahip olma önemli bir husus olsa da ifa edilecek edimin niteliği de farklılık gösterebilmesi bakımından önem arz etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ifa edilecek edim; yüklenici için inşaatın tamamlanıp teslim edilmesi iken arsa sahibi için arsa payının devridir. Oysaki kıyasını yaptığımız benzer sözleşmelerin ekseriyetinde bir tarafın edimini para borcu teşkil eder

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sürekli edimli bir sözleşme olduğu nitelendirmesini yaparsak bu sözleşmenin feshedilmesi hâlinde yüklenici binayı tamamladığı nispette arsadan pay talep edebileceği gibi tamamlanmış bağımsız bölümlerden hisse talebinde de bulunabilecektir.

Zira kira sözleşmesi de sürekli edimli bir sözleşmedir ve feshedildiği takdirde kiracının ödemiş olduğu toplam kira bedelini geri istemesi yahut kiralayanın kiracının kullanma edimini iadesini istemesi söz konusu olamaz. Yani kira sözleşmesi gibi sürekli edimli sözleşmelere dönme uygulanmaz. İşte bunun gibi kat karşılığı inşaat sözleşmesine de sürekli edimli bir sözleşme dediğimiz takdirde arsa sahibi, yükleniciye bir bedel ödemek zorunda kalmayacağı gibi yüklenici de fesih anına kadar meydana getirilmiş eserden bağımsız bölüm veya arsadan hisse alabilecek ve dönmedeki sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanmasından doğan kar kaybına uğramayacaktır

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

error: Content is protected !!