Kiralama İhaleleri

kiralama ihaleleri

TBK m. 339- 356. maddeleri arasında “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlığı altında düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak kiracıyı koruyucu özel düzenlemelerinin uygulama alanı,TBK m. 339’da belirlenmiştir. Bu düzenleme şu şekildedir:

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.

Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.

Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesi ile yürürlükten kalkan 6570sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna (GKHK) ilişkin özel düzenlemelerin hangi tür kiralara uygulanacağı ise bu Kanunun 1. maddesinde belirlenmişti. Bu düzenleme şu şekilde idi:

Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunur.

Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz.Görüldüğü üzere ancak belediye teşkilatı bulunan yerler ile belediye teşkilatı olmasa bile; iskele, liman ve istasyonlardaki üstü örtülü) taşınmazlarda uygulanması öngörülen 6570 sayılı GKHK düzenlemesinden farklı olarak TBK m. 339, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları”na ilişkin özel düzenlemelerin uygulama alanına ilişkin yer bakımından bir ayrıma gitmemiştir.

Türkiye’nin neresinde olursa olsun, “Konut” veya “Çatılı İşyeri” niteliğindeki taşınmazlara TBK m. 339- 356’da düzenlenmiş olan ve genel olarak kiracıyı koruyan özel hükümler uygulama alanı bulacaktır. Ancak Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarının uygulama alanını tespit ederken önemli bir sınırlama getirmiştir.

Bu özel düzenlemeler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların (konut veya çatılı işyerlerinin) altı ay veya daha az gibi, Tasarıda da, kiracıların korunması esası gözetilerek düzenleme yapılması benimsenmiştir.

Ülkemizde de, Borçlar Kanunu TBK m. 339’a ilişkin madde gerekçesinde bu husus şu şekilde ifade edilmiştir: “Maddenin birinci fıkrasında, kiracının daha yoğun koruma görmesi gereken konut ve ça-tılı işyeri kiraları açısından “uygulama alanı” düzenlemesi getirilmiştir.

6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanununun 1 inci maddesinden farklı olarak, kiralananın bulunduğu yer açısından ayırım yapılmaksızın tüm konut ve çatılı işyeri kiraları kapsama alınmış ve bununla da yetinilmeyerek, bu kiralarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da aynı hükümlerin uygulanacağı esası getirilmiştir.

 

 

 

Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Taraf Olduğu Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk (TBK m. 339/f. II) 833 süre ile kiralanması durumunda uygulanmayacaktır. Bu nedenle özellikle turistik bölgelerde dönemsel olarak kiralanan yazlık evler düzenleme kapsamı dışına çıkarılmıştır.

Türk Borçlar Kanunumuzun 339 ilâ 356. maddelerdeki düzenlemelerin uygulama alanına ilişkin bir diğer yenilik, bu özel düzenlemelerin eğer varsa konut ve çatılı işyeri ile birlikte kullanımı kiracıya bırakılan taşınır eşyalar hakkında da uygulanmasıdır.

TBK m. 339/ f. II düzenlemesine  göre Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kiracıyı koruyucu özel düzenlemeleri, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine uygulanacaktır (TBK m. 339/ f. II).

Kamu kurum veya kuruluşunun kira sözleşmesinin kiracısı veya kiraya vereni olması bu bakımdan bir fark yaratmamaktadır. Böylece Kanun koyucu, 818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde tartışmalara neden olan ve sözleşmenin bir tarafını İdare’nin oluşturduğu konut veya çatılı işyeri kiralarına hangi hükümlerin uygulanacağına ilişkin olarak iradesini ortaya koymuş ve bu konuda açık bir düzenleme getirmiştir.

a)Genel Olarak Bir kira sözleşmesine TBK m. 339- 356 arasında düzenlenmiş olan ve esas itibariyle kiracıyı korumayı hedefleyen özel hükümlerin uygulanabilmesi için, her şeyden önce kira sözleşmesinin konusunun konut veya çatılı işyeri niteliğinde olan taşınmazlardan olması gerekir

(TBK m. 339/ f. 1).Konumuz bakımından önemli hüküm olan TBK m. 339/ f. II hükmü ise şu şekildedir:Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”Her ne kadar TBK m. 339/ f. II düzenlemesinde sanki kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı tüm kira sözleşmelerine TBK m. 339- 356’özel düzenlemeler de  uygulanacağı sonucu çıkıyor görünse de, söz konusu düzenlemenin yeri ve amacı dikkate alındığında, sadece TBK m. 339/ f. I’deki koşulları sağlamış konut ve çatılı işyeri kiralarının bu düzenlemenin kapsamı içerisinde olduğu sonucuna varmamız gerekir.

Bu nedenle kamu kurum ve kuruluşları tarafından hangi usul ve esaslar içerisinde olursa olsun, yapmış oldukları kira sözleşmesine TBK hükümlerinin ve bu bağlamda TBK m. 339- 356’daki kiracıyı koruyan özel hükümlerin uygulanabilmesi için gerekli olan şart, kamu kurum ve kuruluşlarının taraf oldukları kira sözleşmesinin konusunun “konut veya çatılı işyeri” niteliğinde olmasıdır.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, TBK m. 339/ f. II hükmüne göre kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı kira sözleşmelerine TBK m. 339- 356 hükümlerinin uygulanabilmesi için kira konusunun konut veya çatılı işyeri kirası olması yeterli olup, kamu kurum veya kuruluşlarının kiraya veren veya kiracı olması bu bakımdan bir fark yaratmayacaktır.

Bu bakımdan ilk olarak konut ve çatılı işyeri kavramları üzerinde durmamız gerekmektedir. Bu kavramlara ilişkin olarak Kanunumuzda herhangi bir tanım verilmiş değildir.

  1. b) Konut kirası Bir kira sözleşmesine TBK m. 339- 356 hükümlerinin uygulandığı durumlardan ilki, kira konusunun konut niteliğinde olmasıdır. Kanunumuzda“konut” tarifi verilmemiştir. Genel olarak kabul edildiğine göre kişinin uyku,oturma, ikamet etme ihtiyacını karşılayan, çevre etkenlere karşı asgari ölçüde koruma sağlayan, özel ihtiyaçlarını gördüğü üstü kapalı yapı ya da yere konut denir.

Mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanundan farklı olarak Türk Borçlar Kanunu, bir taşınmazın konut kirasını oluşturabilmesi için üstü örtülü olma şartını özel olarak aramamışsa da konut kavramı, içeriği itibariyle kişilerin barınma, ikamet etme ve dış etkenlerden korunma işlevini sağlayabilmesi için üstü örtülü olma zorunluluğunu gerektirir.

Kira konusu taşınmazın konut niteliğini taşıması için yukarıda da belirttiğimiz üzere uyku, barınma ve yerleşme ihtiyacını karşılaması, dışarıdan gelecek tehlikelere karşı asgari ölçüde koruma sağlaması yeterli olduğu için, kiralananın tam olarak bitmiş, eksiksiz bir yapı olması gerekmez.

Barınma ihtiyacına ilişkin asgari standardı yakalayan her türlü yapı konut kavramı içinde telakki edilebilir. Bu nedenle kiralananın tuvaletinin, banyosunun veya mutfağının eksik olması, ayıplı olması vs. önemli değildir.

Kiranın konusunu oluşturan konutun, MK m. 19 vd. hükümlerinde düzenlenmiş olan ikametgâh niteliğini taşıması da zorunlu değildir. Yine kira konusu binanın tapulu ya da tapusuz taşınmaz olması, yapının kaçak yapılmış olması veyahut gecekondu olması,söz konusu kira sözleşmesinin konut kirası olmasını engellemez10.Yukarıda saydığımız özelliklere sahip olan kiralanana TBK m. 339- 356 hükümlerinin uygulanabilmesi için gerekli olan bir diğer şart sözleşmedeki  Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Taraf  Olduğu Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Uygulanacak Hukuk (TBK m. 339/f. II) 835 kullanma amacıdır.

Kiralananın konut olarak kullanılacağına ilişkin amaç,sözleşmede açıkça kararlaştırılabileceği gibi, söz konusu durum tarafların ortak iradelerinin yorumundan da çıkarılabilir. TBK m. 339/ f. I’de düzenlenmiş olan konut kiralarının kapsamına taşınır yapıların da girmesi gerekir.Taşınır yapı niteliğindeki barakaların, ev olarak kullanılan konteynırların veya sürekli olarak limanda bağlı olan bir teknenin konut kirasına konu olabilmesi mümkündür.[ mülga GKHK m. 1’in kapsamına musakkaf yani üstü örtülü taşınmazların gireceği açıkça belirtilmiş iken, kira konusu konutun taşınmaz olma niteliği TBK m. 339/ f. I’in ilk cümlesinde açıkça belirtilmemiştir. ]

Ancak aynı maddenin ikinci cümlesinde, “niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle” kiralanmasından söz edilirken, Kanun koyucunun taşınmaz ifadesini kullanması nedeniyle, bu tip yapılara TBK m. 339- 356 hükümlerinin uygulanmaması gerektiği kanaatindeyiz.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, bir çadırın kiralanması, para karşılığı gecelemek için bir odanın tutulması veya eğitim amacıyla başka bir şehre gelen öğrencinin yurt odasını kiralanması gibi durumlarda konut kirasından bahsedilemeyecektir.

Konut kişilerin barınmaları amacına özgülenmiş yapılar olduğu için hayvanların barınmalarına yönelik yapılara ilişkin kira sözleşmeleri konut kirası sayılmaz.

  1. c) Çatılı işyeri kirası TBK m. 339- 356 hükümlerinin uygulanacağı bir diğer kira türü de çatılıişyeri kiralarıdır. Bir taşınmaz iktisadi, ticari yada sınai nitelikteki bir faaliyetin veyahut bir mesleğin icrasına hizmet etmesi amacıyla kiralanıyorsa işyeri kirasından söz edilir.

Burada amaç; iktisadi, ticari,sınaî veya mesleki faaliyet sonucunda bir gelir elde etmektir. Bu bakımdan işyeri kavramı geniş olarak yorumlanmaktadır.

Bu kapsamda mağaza, büro,muayenehane, atölye, fabrika, ardiye yeri kiraları işyeri kirası sayılacaktır.

Yine burada önemli olan, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları kullanma amacı olup, kiralananın kiracının mesleki veya ekonomik faaliyeti ile bağlantılı olması gerekmektedir.

Bir kimsenin özel eşyalarını saklamak amacıyla depo kiralaması durumunda işyeri kirasından bahsedilemeyecektir.Ticari bir şirketin faaliyetlerini yürütmek amacıyla bir taşınmazı kiralaması durumunda bu kira sözleşmesi işyeri kirası niteliğindedir. Aynı şekilde gelir elde etme amacı bulunmayan bir derneğin, vakfın, siyasi partinin, dini,politik, sanatsal veya sportif amaçlı bir birliğin, bu faaliyetlerini icra edebilmek için yaptıkları kira sözleşmeleri öğretide işyeri kirası olarak adlandırılmaktadır.

Bu gibi topluluk ve birliklerin amaçlarını yerine getirmek için gerekli geliri elde etmek üzere kurdukları ticari işletmeler için yaptıkları kira sözleşmeleri’de tabiidir ki işyeri kirası niteliğindedir.

Ancak ticari bir işletme tarafından kiralansa bile, bu ticari işletmenin mesleki faaliyeti ile doğrudan alakası olmayan yerlerin kiralanması kira sözleşmesini işyeri kirası niteliğine sokmaz.

İdarelerce Hazırlanan ihale  dosyasındaki idari  ve teknik şartnameler  işin özgünlüğüne göre hazırlanması zorunludur

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

error: Content is protected !!